Việc xây thêm tầng cho nhà ở không chỉ giúp mở rộng không gian sinh hoạt mà còn nâng cao giá trị tài sản. Tuy nhiên, nhiều gia chủ băn khoăn không biết chi phí xây thêm tầng là bao nhiêu, có cần xin giấy phép hay không, và cần lưu ý những gì trong quá trình cải tạo. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn giải đáp toàn bộ những thắc mắc này.
1. Chi phí xây thêm 1 tầng hết bao nhiêu tiền?
Chi phí xây thêm tầng phụ thuộc vào nhiều yếu tố: kết cấu nhà cũ, hiện trạng nền móng, diện tích xây dựng, số tầng muốn nâng, mức độ hoàn thiện, và khu vực địa lý thi công.
1.1 Xây thêm tầng 2 hết bao nhiêu tiền?
Theo đơn giá trung bình hiện nay của một số đơn vị xây dựng:
- Chi phí thi công phần hoàn thiện: Khoảng 3.300.000 VNĐ/m².
- Chi phí thi công nội thất: Khoảng 2.500.000 VNĐ/m².
- Gói xây nhà trọn gói (bao gồm cả phần thô và hoàn thiện): Từ 7.000.000 – 10.000.000 VNĐ/m².
Như vậy, nếu bạn xây thêm tầng 2 với diện tích khoảng 50m² thì chi phí rơi vào khoảng:
- Thi công hoàn thiện: 50 x 3.300.000 = 165.000.000 VNĐ (chưa gồm nội thất).
- Xây trọn gói hoàn chỉnh: 50 x 7.000.000 = 350.000.000 VNĐ (ở mức thấp), hoặc lên đến 500.000.000 VNĐ ở mức cao cấp.
1.2 Xây thêm tầng 3 hết bao nhiêu tiền?
Tương tự như tầng 2, chi phí xây thêm tầng 3 cũng dao động tùy theo quy mô và vật liệu sử dụng. Tuy nhiên, một số yếu tố có thể khiến chi phí cao hơn, bao gồm:
- Kết cấu phải gia cường thêm vì nhà đã có 2 tầng.
- Yêu cầu kỹ thuật cao hơn để đảm bảo an toàn.
Với diện tích 50m²:
- Thi công hoàn thiện: khoảng 165 – 180 triệu VNĐ.
- Xây trọn gói: khoảng 350 – 500 triệu VNĐ, có thể hơn nếu cần gia cố móng, cột nhiều.
Lưu ý: Các con số trên chỉ mang tính chất tham khảo. Chi phí thực tế cần khảo sát hiện trạng và tính toán chi tiết theo hồ sơ kỹ thuật.
2. Xây thêm tầng có phải xin giấy phép không?
Câu trả lời là CÓ. Theo quy định pháp luật, nếu bạn xây thêm tầng hoặc cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, chiều cao, hoặc tổng diện tích sàn của công trình, bạn phải xin cấp giấy phép xây dựng cải tạo từ cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp quận/huyện).
Một số trường hợp được miễn giấy phép:
- Nhà ở riêng lẻ trong khu vực nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng.
- Công trình sửa chữa nội bộ, không thay đổi kết cấu chịu lực.
Tuy nhiên, đa phần các trường hợp nâng tầng đều cần giấy phép.
3. Cải tạo nhà nâng tầng cần lưu ý gì?
Việc cải tạo nhà cũ để xây thêm tầng cần thực hiện một cách khoa học, đảm bảo an toàn, thẩm mỹ và hiệu quả đầu tư. Dưới đây là những lưu ý quan trọng:
3.1 Kiểm tra khả năng chịu lực của cột, móng
Trước khi thi công, cần kiểm định hiện trạng móng, cột, dầm… để đánh giá khả năng chịu lực. Nếu móng không đủ chắc chắn, bắt buộc phải gia cố hoặc xây lại. Các giải pháp gia cố phổ biến gồm:
- Gia cố móng bằng cọc khoan nhồi
- Tăng tiết diện cột, dầm chịu lực
- Thêm đà giằng và cột phụ
3.2 Tính toán chiều cao tầng nhà hợp lý
Khi xây thêm tầng, cần đảm bảo chiều cao tổng thể không vượt quá quy định của địa phương (thường là 20m – 25m tùy khu vực). Đồng thời, chiều cao từng tầng cần hợp lý để đảm bảo thông thoáng và tránh cảm giác bí bách.
3.3 Giải pháp cho tường và vách ngăn
Để giảm tải trọng lên công trình cũ, bạn nên ưu tiên sử dụng các vật liệu nhẹ như:
- Tấm tường bê tông khí chưng áp (AAC)
- Tấm cemboard
- Gạch nhẹ, gạch không nung
- Các giải pháp này giúp rút ngắn thời gian thi công, tiết kiệm chi phí và giảm áp lực lên kết cấu cũ.
3.4 Lựa chọn vật liệu phù hợp
Ngoài vật liệu tường nhẹ, gia chủ nên chọn các loại sàn nhẹ, mái nhẹ để giảm tải trọng: sàn panel lắp ghép, mái tôn cách nhiệt thay cho mái bê tông…
Nên ưu tiên vật liệu có độ bền cao, chống thấm tốt để giảm thiểu việc sửa chữa về sau.
3.5 Cải tạo hệ thống điện nước
Việc nâng tầng thường kéo theo thay đổi đường điện, cấp thoát nước. Cần lập bản vẽ kỹ thuật và tính toán tải điện cho phù hợp với số tầng mới.
4. Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây thêm tầng
Ngoài diện tích và kết cấu hiện trạng, các yếu tố sau cũng ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí:
- Vị trí thi công: Nhà trong hẻm sâu, mặt tiền nhỏ, khó vận chuyển vật liệu sẽ có chi phí cao hơn.
- Thời điểm xây dựng: Giá vật liệu và nhân công có thể biến động theo thời điểm trong năm.
- Phong cách thiết kế: Nhà theo phong cách cổ điển, tân cổ điển thường tốn nhiều chi phí hơn hiện đại đơn giản.
- Đơn vị thi công: Lựa chọn nhà thầu uy tín sẽ giúp tiết kiệm chi phí phát sinh và đảm bảo chất lượng.
5. Nên thuê đơn vị thiết kế – thi công trọn gói hay không?
Câu trả lời là nên. Bởi vì:
- Đơn vị chuyên nghiệp sẽ tư vấn phương án nâng tầng tối ưu, tiết kiệm chi phí
- Có bản vẽ chi tiết, dễ dàng thi công và kiểm soát
- Đảm bảo đúng tiến độ, đúng pháp lý, an toàn kỹ thuật
6. Kết luận
Xây thêm tầng là giải pháp hiệu quả để gia tăng diện tích sử dụng mà không phải đổi nhà. Tuy nhiên, để quá trình nâng tầng an toàn, bền vững và tiết kiệm, gia chủ cần:
- Kiểm định kết cấu nhà cũ
- Xin giấy phép xây dựng hợp lệ
- Tính toán kỹ chi phí
- Chọn vật liệu và đơn vị thi công phù hợp
Nếu bạn đang có nhu cầu xây thêm tầng, đừng ngần ngại liên hệ với các đơn vị thiết kế – xây dựng uy tín như Nhà phố DHome để được tư vấn chi tiết và báo giá chính xác nhất cho ngôi nhà của mình.
